Calculadora de Financiamento de Imóvel
Simule SAC ou Tabela Price com taxa, prazo e valor. Veja a parcela inicial, a final e quanto você paga em juros ao longo do contrato.
Parcela
R$ 4.604,95
SAC vs Tabela Price
O sistema de amortização define como a sua parcela vai evoluir ao longo do contrato. No SAC, a parcela começa alta e diminui mês a mês. Na Price, ela é fixa do início ao fim.
SAC — Sistema de Amortização Constante
A amortização (parte que reduz o saldo devedor) é fixa: amortização = valor_financiado ÷ nº de meses. Os juros incidem sobre o saldo devedor, que diminui a cada parcela. Como o saldo cai, os juros também caem, e a parcela total decresce.
Vantagem: total de juros menor. Você paga menos no longo prazo. Desvantagem: primeiras parcelas são caras, exige renda comprovada maior na hora da aprovação.
Tabela Price
Parcelas fixas calculadas pela fórmula parcela = valor × i × (1+i)^n / ((1+i)^n - 1). No início, quase tudo da parcela é juros; ao final, quase tudo é amortização.
Vantagem: parcela previsível, mais fácil de aprovar. Desvantagem: total de juros maior que no SAC. Em prazos longos (30 anos), a diferença pode passar de 20% do total pago.
Qual escolher?
Se você puder pagar a primeira parcela do SAC sem aperto, ele costuma ser melhor. Se a primeira parcela do SAC inviabiliza a aprovação ou aperta demais o orçamento, a Price é uma alternativa válida — apenas saiba que está pagando mais juros pela previsibilidade.
Use o FGTS
Você pode usar o FGTS na entrada, na amortização extraordinária a cada 2 anos ou no pagamento de parcelas (até 80% por 12 meses). Reduz juros totais e o saldo devedor. Requisitos no app FGTS / site da Caixa.
Perguntas frequentes
+Qual a diferença entre SAC e Tabela Price?
SAC (Sistema de Amortização Constante): a amortização é fixa, mas as parcelas começam altas e DECRESCEM ao longo do contrato. Você paga menos juros no total. Tabela Price: parcelas FIXAS do início ao fim. Mais previsível, mas paga mais juros no total. A maioria dos financiamentos imobiliários usa SAC.
+Vale a pena dar entrada maior?
Sim, especialmente em prazos longos. Cada R$ 10.000 de entrada economiza dezenas de milhares em juros ao longo de 30 anos. A entrada mínima costuma ser 20%, mas dar 30-40% reduz drasticamente o custo total.
+Posso usar o FGTS na compra?
Sim, em diversas situações: entrada, amortização, pagamento de parcelas (até 80% por 12 meses) ou quitação. Requisitos básicos: ter 3+ anos de FGTS, não ter outro financiamento ativo no SFH, imóvel valer até R$ 1,5 milhão (em capitais), ser para moradia.
+Que prazo escolher: 20, 30 ou 35 anos?
Prazos maiores reduzem a parcela mensal mas multiplicam os juros totais. Em geral: prazo curto = parcela alta + menos juros; prazo longo = parcela baixa + muito juro. Escolha o menor prazo que caiba no seu orçamento (parcela máxima ~30% da renda).
+Como funciona o CET no financiamento imobiliário?
O CET inclui juros + IOF + tarifa de avaliação + seguros (MIP por morte/invalidez e DFI por danos físicos no imóvel) + outros custos. Pode ser 0,5-1,5 pontos acima da taxa nominal. Bancos são obrigados a informar (Resolução CMN 4.553/2017).
+Posso usar o Minha Casa Minha Vida?
Sim, se sua renda familiar bruta estiver dentro das faixas: até R$ 2.640 (Faixa 1), até R$ 4.400 (Faixa 2) ou até R$ 8.000 (Faixa 3). Há subsídio do governo federal e taxas mais baixas. Imóveis até R$ 350 mil.
+Posso quitar o financiamento antes do fim?
Sim, com desconto proporcional dos juros futuros (Resolução CMN 4.882/2020). Em prazos longos, quitar nos primeiros 5-10 anos pode economizar metade dos juros totais. Sempre peça simulação de quitação.
+Esta calculadora considera o seguro MIP/DFI?
Não. A simulação aqui é apenas dos juros e amortização. Os seguros obrigatórios (MIP e DFI) somam tipicamente 0,03-0,05% do saldo devedor por mês. Em um financiamento de R$ 500 mil com saldo médio de R$ 300 mil, são R$ 90-150 a mais por mês no início.
Sobre este cálculo
Última revisão
01 de maio de 2026
Mantido por
Equipe CalculaHub
Bases legais utilizadas
- Lei 4.380/1964 — Sistema Financeiro da Habitação (SFH)
- Lei 9.514/1997 — Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)
- Resolução CMN 4.553/2017 — divulgação obrigatória de CET
- Resolução CMN 4.882/2020 — desconto na antecipação
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